TaniaChata.pl - porównywarka materiałów budowlanych - materiały budowlane, remontowe i wykończeniowe

Dokumenty i formalności związane z budową domu

Budowa domu nie obejdzie się bez formalności urzędowych. Dlatego podajemy krótki poradnik gdzie i co trzeba złożyć, jakie dokumenty są niezbędne a jakie zupełnie bez znaczenia.

Budowa domu często przypomina walkę z wiatrakami. Nigdzie nie spotkamy tyle przepisów, formalności i dni oczekiwania na odpowiedź… Aby jednak sprawnie przebrnąć przez urzędniczą część naszej inwestycji postaramy się dokładnie opisać jakie dokumenty będziemy potrzebować jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Oblicz swoją zdolność kredytową i ratę!

1. Plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina, na terenie której położona jest działka pod zabudowę objęta jest „Planem zagospodarowania przestrzennego” niezbędne będzie złożenie wniosku o wypis z tego planu. Wypis ten można uzyskać w Wydziale Architektury i urbanistyki Urzędu Gminy – tam również znajdziemy druk wniosku. Niezwykle ważne jest, aby wypis ten był aktualny! Można w nim znaleźć informacje na temat planowanych inwestycji np. budowy w okolicy drogi szybkiego ruchu, wysypiska śmieci itp. Wypis zawiera również informacje na temat budynku, który można wznieść na działce np. typ budynku, ilość pięter, możliwy metraż oraz typ i kąt nachylenia dachu.

2. Decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli gmina, na terenie której położona jest działka pod zabudowę nie posiada „Planu zagospodarowania przestrzennego” niezbędne będzie złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy do działki. Wniosek ten należy złożyć w Wydziale Architektury i urbanistyki Urzędu Gminy. Do wniosku należy dołączyć mapę geodezyjną z dokładną lokalizacją działki.

3. Mapa geodezyjna w skali 1:500. Po mapę geodezyjną należy zgłosić się do Starostwa Powiatowego - Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami lub do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Do celów projektowych mapa ta musi być jednak zaktualizowana przez geodetę.

4. Techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej. Jeśli działka nie posiada przyłączy należy zwrócić się do odpowiednich lokalnych przedsiębiorstw o podanie warunków przyłączenia. Przedsiębiorstwa za wydanie warunków pobierają opłaty wg własnych cenników. Niestety nie ma jednolitego wzoru wniosku obowiązującego w całym kraju, w różnych zakładach wymagany może być również nieco inny zestaw załączników – zawsze jednak konieczny będzie dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, np. akt własności działki lub wypis z księgi wieczystej oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny, określający położenie budynku względem istniejącej sieci oraz sąsiednich zabudowań.

Wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej może dotyczyć przyłącza tymczasowego (na czas budowy) lub docelowego z tym, że do czasu zasiedlenia domu odbiorca traktowany jest jako podmiot gospodarczy i rozliczany wg innej taryfy. W praktyce przyłącza zwłaszcza kablowe wykonuje się, jako docelowe z ograniczeniem mocy na czas prowadzenia budowy – aby w ten sposób zmniejszyć koszty energii na czas budowy. We wniosku występuje się o wykonanie przyłącza o mocy docelowej, natomiast w umowie o dostarczenie energii zmniejsza się moc przyłączeniową.

W przypadku niemożliwości podłączenia do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej istnieje możliwość wykonania indywidualnego ujęcia wody oraz odprowadzania ścieków do wybudowanego zbiornika bezodpływowego (szamba) lub ekonomiczniejszej przydomowej oczyszczalni ścieków.

Niestety oczekiwanie na przygotowanie dokumentacji technicznej oraz wykonanie przyłącza wynosi zazwyczaj pół roku, bywa jednak, że sprawy te ciągną się znacznie dłużej. W tych kwestiach zdani jesteśmy na łaskę urzędników…

5. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Aby wyłączyć grunt z produkcji rolnej należy złożyć wniosek w Starostwie Powiatowym - Wydział Gospodarki Gruntami. Każde Starostwo samo ustala jakie należy złożyć do wniosku załączniki. Najczęściej jest to:

  • odpis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający prawo własności gruntu,
  • zaświadczenie gminnego organu budowlanego o zgodności zamierzonej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy z klauzulą ostateczności i załącznikiem graficznym,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • kopia mapy glebowo-rolniczej lub kwalifikacyjnej,
  • projekt zagospodarowania działki na kopii mapy zasadniczej z zaznaczeniem powierzchni przeznaczonej do wyłączenia z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest bezpłatne, jeśli pod budowę domu jednorodzinnego ma być przeznaczony grunt o powierzchni do 0,05 ha (500 mkw.). Po przekroczeniu tej powierzchni trzeba uiścić opłatę jednorazową oraz opłaty roczne. Oddzielnie liczonym opłatom podlega również grunt przeznaczony pod budowę wolno stojącego garażu i budynków gospodarczych.

Warto pamiętać, iż nie opłaca się wyłączać z produkcji rolnej całej działki, lecz tylko ten kawałek, na którym planowana jest budowa domu. Na pozostałej części działki nie trzeba nic uprawiać ani hodować. Grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne są bowiem opodatkowane podatkiem rolnym, a ten jest niższy od podatku od innych nieruchomości.

6. Zezwolenie na wycięcie drzew . Jeśli na terenie pod zabudowę rosną drzewa niezbędne będzie złożenie wniosku o wydanie zezwolenia na ich wycięcie. Wniosek ten należy złożyć w Urzędzie Gminy - Wydział Ochrony Środowiska. Praktycznie w większości przypadków wniosek jest bez opłat. Obecnie w wielu urzędach znaleźć można gotowe formularze wniosku. Można też sporządzić go samodzielnie. Należy wówczas pamiętać, że taki wniosek musi zawierać imię, nazwisko i adres (nazwę i siedzibę) posiadacza i właściciela nieruchomości oraz tytuł prawny do władania nieruchomością. Należy we wniosku określić nazwę gatunku drzewa lub krzewu, obwód pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm, a także podać przyczynę i termin zamierzonego usunięcia drzewa lub krzewu oraz wielkość powierzchni, z której zostaną usunięte drzewa.

Zezwolenie na wycięcie drzew nie jest konieczne w wypadku ścinania drzew lub krzewów owocowych (z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków) i tych, których wiek nie przekracza pięciu lat.

7. Uzgodnienia projektu z konserwatorem zabytków. Niezbędne jest w przypadku, gdy planowana inwestycja wybudowana będzie w strefie objętej ochroną konserwatorską.

8. Pozwolenie na budowę. Wydawane jest przez Starostę powiatowego, zatem o jego wydanie należy złożyć wniosek do Wydziału Architektury i Budownictwa mieszczącego się we właściwym Starostwie Powiatowym. Odpowiednie druki znajdziemy w urzędzie. Do wniosku należy dołączyć:

  • Cztery egzemplarze projektu budowlanego zgodnego z warunkami zabudowy i planem zagospodarowania przestrzennego;
  • Projekt zagospodarowania działki;
  • Projekt wykonania przyłączy;
  • Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • Oświadczenie zatwierdzone przez uprawnionego architekta o zgodności projektu z obowiązującymi przepisami i normami;
  • Zaświadczenie potwierdzające wpis architekta i projektantów branżowych do odpowiednich izb zawodowych;
  • Prawomocne warunki zabudowy, w przypadku, gdy na danej działce nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • Wszelkie inne wymagane uzgodnienia, jeśli konieczność ich uzyskania wskazana jest w decyzji o warunkach zabudowy.

Prawo budowlane określa, że pozwolenie na budowę powinno zostać wydane w ciągu 65 dni. Od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę do rozpoczęcia robót budowlanych musi upłynąć jeszcze 14 dni – jest to czas na uprawomocnienie się decyzji.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna 3 lata od dnia, kiedy stała się ostateczna. Jednakże przerwanie budowy na więcej niż 3 lata powoduje wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę. Po tym czasie rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić tylko po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

9. Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę . Gdy uzyskaliśmy już pozwolenie na budowę, lecz zaistniała konieczność zmiany w projekcie budowlanym należy zastanowić się nad dalszym postępowaniem.

Nieistotnie, pomniejsze odstępstwa od zatwierdzonego projektu nie wymagają jeszcze zmiany pozwolenia, jeśli nie dotyczą:

  • Zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu (istotne będzie zatem np. inne usytuowanie budynku względem granic działki i sąsiednich budynków),
  • Charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji (nie można więc samodzielnie zwiększyć lub zmniejszyć powierzchni domu, dobudować piętra ani też zrezygnować z wybudowania drugiego piętra, dobudować dodatkowego pokoju czy garażu ani też zwiększyć lub zmniejszyć długości i szerokości domu),
  • Zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne (dotyczy to obiektów użyteczności publicznej, takich jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia),
  • Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ( gdy zamiast budynku gospodarczego chcemy wybudować warsztat samochodowy lub też część domu przeznaczyć na sklep),
  • Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi (np. na terenie zabudowy mieszkaniowej postanawiamy zbudować zakład produkcyjny).

Jeśli w wyniku zmiany naszych planów budowlanych dochodzi do naruszenia któregoś z powyższych punktów należy do Starostwa Powiatowego złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę. Do wniosku należy dołączyć nowy projekt domu i załączniki jak w przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę. W tej sytuacji niezbędne jest zaprzestanie prac budowlanych aż do chwili wydania i uprawomocnienia się decyzji o zmianie warunków. W przeciwnym razie inwestor może zostać posądzony o samowolę budowlaną.

10. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku sprzedaży bądź kupna nieruchomości w stanie budowy nieodzowne będzie przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora. Decyzję o przeniesieniu podejmuje ten sam urząd, który wydał pozwolenie na budowę. Do złożenia wniosku niezbędna jest zgoda wcześniejszego inwestora oraz prawo do dysponowania nieruchomością nabywającego. Zaniedbanie tej formalności grozi posądzeniem o samowolę budowlaną nawet, gdy budowa przebiega zgodnie z projektem.

11. Dziennik budowy. Dziennik budowy zostaje wydany dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Wydaje go właściwy organ administracji budowlanej, który rejestruje Dziennik, nadaje mu indywidualny numer oraz podbija każdą stronę pieczęcią urzędu. Dziennik budowy to zazwyczaj zeszyt formatu A-4, którego strony są ponumerowane, w celu dokonywania wpisów chronologicznie. Strony w Dzienniku budowy są podwójne, co umożliwia tworzenie kopii. Dziennik budowy posiada tzw. stronę tytułową, na której powinna się znaleźć:

  • data wydania dziennika budowy
  • numer dziennika budowy (nadany przez organ)
  • liczba stron dziennika budowy
  • data wydania dziennika budowy
  • dane personalne inwestora
  • numer i data wydania pozwolenia na budowę.

Za prowadzenie dziennika odpowiada kierownik budowy.

12. Tablica informacyjna. Za umieszczenie tablicy odpowiada kierownik budowy. Powinna ona wszystkie najważniejsze dane: określenie rodzaju budowy, rozbiórki lub robót budowlanych oraz ich adres i numer telefonu, numer pozwolenia na budowę lub rozbiórkę oraz nazwę, adres i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego, nazwę lub imię i nazwisko, adres oraz numer telefonu inwestora, nazwę, adres i numer telefonu wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych, imiona, nazwiska, adresy oraz numery telefonu kierownika budowy, kierowników robót, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektantów, numery telefonów alarmowych oraz okręgowego inspektora pracy.

Napisy na tablicy informacyjnej powinny być wykonane w sposób trwały i czytelny, na sztywnej płycie koloru żółtego, literami i cyframi koloru czarnego oraz mieć wysokość co najmniej 4 cm. Tablice informacyjną kupuje inwestor.

13. Inwentaryzacja powykonawcza . Jest to wykonywana przez geodetę, posiadającego uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii, dokumentacja geodezyjno-kartograficzna, sporządzona w wyniku geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Powinna zawierać dane umożliwiające wniesienie zmian na mapę zasadniczą, do ewidencji gruntów i budynków oraz do ewidencji sieci uzbrojenia terenu. Niezbędna jest do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Koszt według cen rynkowych.

14. Odbiory instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej oraz przewodów kominowych. Odbiory wykonywane są przez przedstawiciel odpowiednich zakładów. W przypadku instalacji wentylacyjno-kominowej osobą uprawnioną do odbioru jest kominiarz. Protokoły odbiorów dołącza się zawiadomienia o zakończeniu budowy.

15. Zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Gdy budowa dobiegła szczęśliwie do końca niezbędną formalnością będzie jeszcze zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Należy złożyć je w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego oraz dołączyć poniższe dokumenty:

  1. Oryginał oświadczenia kierownika budowy:

  • o zakończeniu budowy i doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy /druk/
  • o wykonaniu szczelnego i o odpowiedniej wielkości zbiornika na ścieki
  • kserokopia uprawnień oraz zaświadczenie o przynależności do Izby Samorządu Zawodowego

  2. Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza

  3. Protokoły odbiorów przyłączy wod - kan, nn, gaz, c.o. dokonanych przez stosowne instytucje oraz protokoły sprawdzeń wewnętrznych instalacji: gazu /ważny 1 rok/, nn, wod - kan i c.o. dokonanych przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.

  4. Protokół kontroli przewodów kominowych / ważny 1 rok /

  5. Kserokopia decyzji o pozwoleniu na budowę

  6. Oryginał dziennika budowy

  7. Dokument o nadaniu numeru z Urzędu

  8. Inne dokumenty, wynikające z warunków decyzji o pozwoleniu na budowę.

I nareszcie możemy się cieszyć własnym domem! Gratulacje!

Przydatne informacje:

Sprawdź produkty






Zlecenia budowlane

Dodaj zlecenie bezpłatnie!

Dodaj zlecenie

Ogłoszenia budowlane

Dodaj bezpłatnie!

Dodaj ogłoszenie

Tematy porad budowlanych

Oferta finansowa

Temat przewodni... Tynków

Nowości z branży budowlanej

Popularne porady budowlane

Materiały budowlane wg miasta

Materiały budowlane wg regionu

Nasze serwisy